Fibra Uno (FUNO) celebró su décimo aniversario invitando a los analistas a formar parte de una plática en la  que se abordaron distintos temas relevantes de la compañía. 

FUNO fue el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces(FIBRA) en México y es el de mayor tamaño en  el país. Al cierre del 2T21 contaba con 634 propiedades con un Área Rentable Bruta (ABR) total de 10.8  millones de m2, con 148 enfocadas al segmento comercial, 192 al segmento industrial, 99 al segmento de  oficinas y 222 a otros, entre los que se encuentran hoteles, sucursales bancarias, campus universitarios, hospitales y activos funerarios. 

Jorge Pigeon, VP de Relación con Inversionistas, abrió la plática mostrando tres puntos clave para la administración de la FIBRA: niveles de ocupación, rentas competitivas y apalancamiento prudente. 

Mencionó la importancia de integrar rentas en niveles competitivos para mantener las ocupaciones altas, un  claro ejemplo lo vemos en la gráfica 1, lo que muestra una ocupación por encima del mercado. 

Al inicio de la pandemia, la administración decidió crear un fondo para apoyos COVID, al que destinaban una  importante cantidad de sus ingresos. Además, otorgaron descuentos y diferimientos a sus clientes cuyos  negocios se vieron directamente afectados por el cierre de establecimientos no esenciales. 

En cuanto a los resultados al segundo trimestre de 2021, FUNO reportó ingresos post apoyos COVID de  P$5,285.5 millones, lo que representó un incremento de 23.0% a/a, debido a las reservas realizadas para  apoyos COVID en el trimestre. Los Ingresos Operativos Netos (“NOI” por sus siglas en inglés) se ubicaron en  P$4,241.1 millones, esto es un incremento de 30.7% a/a.  

El margen NOI fue de 80.2% lo que representó un incremento de 4.7 p.p. a/a. Los Fondos de Operación (“FFO”  por sus siglas en inglés) y Fondos de Operación Ajustados (“AFFO” por sus siglas en inglés) fueron de P$2,179.7  millones y P$2,179.7 millones. 

Se abordó la solidez del segmento de arrendamiento industrial, beneficiado de las nuevas tendencias de  consumo como el e-commerce, que propiciaron la demanda de almacenamiento y logística.  

Al cierre del 2T21, fue el segmento que tuvo los retrocesos tanto en ocupación como en rentas más  marcados principalmente por la nueva modalidad de trabajo en casa o home office

Como respuesta a las inquietudes de los analistas respecto a este segmento, André El-Mann, CEO de FUNO,  compartió una historia: “Recuerdo cuando el segmento con menor rendimiento era el industrial, las bodegas  se encontraban tan vacías que podíamos ir a patinar en ellas. Ahora, están completamente llenas. Este  negocio sigue un modelo cíclico, por eso sabemos que las oficinas se van a recuperar”. 

Jorge Pigeon explicó que las FIBRAs tienen un modelo de negocio cíclico, esto es, los distintos sectores  presentan épocas de crecimiento al igual que de estancamiento. Por lo que recalcaron la importancia de no  centrar la atención en un solo segmento sino en todo su portafolio. 

Esto no quiere decir que ignoran los problemas del segmento de oficinas, ya que tienen en puerta siete  proyectos en los que se utilizarán inmuebles antes enfocados a oficinas para abrir clínicas y hospitales.

Un ejemplo de estos inmuebles era el espacio arrendado por Best Buy, que tras su salida de México fue  adaptado para inquilinos enfocados en el sector salud. Además, André El-Mann mencionó la posibilidad de  incrementar su participación en el sector salud al igual que en el sector de vivienda, remodelando los  inmuebles de oficinas. 

Abordaron su estrategia de reducción de dividendos al mínimo requerido para utilizar el remanente para el pago de deuda y su fondo de recompra de CBFIs. Al 2T21 contaban con 42% de apalancamiento (LTV) con el  cual la administración se siente cómoda sin la necesidad de adquirir más, además, comentaron que habían  recomprado el 4% de los certificados en circulación a la fecha. 

En cuanto al segmento comercial, surgió una pregunta interesante. ¿Se ha contemplado la opción de  adaptar centros comerciales para convertirlos en bodegas? Esto ha estado ocurriendo en Estados Unidos y se  conoce como “bodegas de última milla”. La idea principal son bodegas que se encuentran más cerca de los  usuarios para poder reducir costos y tiempos de entrega. 

Sin embargo, André El-Mann comenta que no están interesados en este nuevo modelo de negocio debido a  que sus centros comerciales cuentan con ubicaciones estratégicas, “¡No voy a rentar una bodega en Polanco!  Nadie va a querer pagar el equivalente aun centro comercial”.A pesar de esto, mencionaron que se buscará  que las tiendas puedan servir como pequeños centros de distribución. 

El segmento industrial ha presentado un crecimiento importante debido al crecimiento del e-commerce y al  nearshoring, en el que empresas extranjeras han buscado cambiar la ubicación de sus plantas de producción de Asia a países más cercanos a sus territorios, entre ellos México. El desacuerdo que mantienen Estados  Unidos y China está siendo un potenciador para el segmento industrial y FUNO se mantiene al pendiente de  las oportunidades que puedan presentarse. 

La fortaleza del segmento industrial en México la presentó André con un ejemplo: “tuve la oportunidad de viajar a Miami durante la pandemia y me di cuenta de que en ningún lugar era posible encontrar jabón de  manos. En México nunca tuvimos ese problema, la distribución de productos nunca se detuvo en nuestro  país”. 

Abordaron también su panorama de recuperación en cada uno de los segmentos de arrendamiento, en el que  recalcaron los siguientes puntos: 

– Recuperación en el consumo en México. 

– Aumento en el precio de construcción. 

– Consideran que habrá un aumento en rentas en el siguiente orden: 

o 1° Industrial. A partir de ahora. 

o 2° Comercial. Con meses de retraso comparado con el Industrial. 

o 3° Oficinas. Cuando se presente una absorción que indique que comenzará a escasear espacios 

Consideramos que sus expectativas en cuanto a ocupación son congruentes a nuestros estimados debido a  que regresarían a niveles previos a la pandemia hasta 2024, esto tiene sentido suponiendo que la  recuperación en las oficinas no sea inmediata, además de tener en cuenta la comercialización de sus nuevas  propiedades. 

En cuanto a sus expectativas en ingresos trimestrales, consideramos que el punto de inflexión que se  encuentra en el 2024 está alineado con las expectativas de ocupación debido a que en ese año se alcanza el  máximo de ocupación esperada. El ingreso trimestral esperado (sin especificar el trimestre) para el 2026 es de  P$9,100 millones, lo que representaría un incremento de 72% si se compara con los ingresos reportados al  2T21, lo cual no es un resultado exagerado ya que, si comparamos los ingresos reportados al 2T21 con los  reportados al 2T16, el incremento es de 111%. 

Finalmente, en el tema Ambiental, Social y de Gobernanza (ASG) nos compartieron seis puntos destacados  de lo que se está realizando y de los que nos mantendremos al pendiente: 

– Incremento en la certificación de sus inmuebles. 

– Mayores costos en reconvertir lo ya construido. 

– Diez inquilinos realizaron valuaciones ASG para rentar inmuebles y los diez se quedaron con FUNO. – Fundación FUNO. 

– Mayor enfoque en reducción en el consumo de agua y energía, sin dejar de lado: 

o Ciberseguridad 

o Economía circular y residuos