Realizamos un balance general de los resultados en el sector Fibras para el segundo trimestre de 2022 (2T22),donde calificamos el desempeño comparándolo con el mismo periodo del año pasado.
Observamos un segmento industrial muy sólido por el efecto positivo en la demanda de espacio que han provocado fenómenos como el nearshoring y el comercio electrónico. Por otro lado, la mayor afluencia de consumidores hacia centros comerciales incrementó tanto el apetito de los arrendatarios por este tipo de inmuebles como los flujos por estacionamiento, lo que permitió percibir un segmento comercial sólido y en crecimiento. El gradual pero evidente retorno a las oficinas provocó en algunos casos un moderado incremento en el espacio ocupado; sin embargo, se espera que este sector siga enfrentando desafíos por lo menos uno o dos años más. En cambio, el sector hotelero se vio inmerso en una realidad totalmente opuesta, pues la disminución en las medidas de confinamiento y la consecuente alza en el turismo y avances en los viajes de negocios se tradujeron en un sector con una fuerte recuperación en general.
La muestra para nuestro análisis está compuesta por 12 de las 16 Fibras que cotizaban en la Bolsa Mexicana de Valores al 30 de junio de 20221. Al hacer referencia a métricas pertenecientes al sector en general, la base que se utilizó para realizar el cálculo fue la muestra de emisoras antes referida.
Indicadores operativos. Durante el año que transcurrió entre el 2T21 y el 2T22, el sector Fibras disminuyó el espacio hotelero en 199 cuartos e incrementó el Área Bruta Rentable (ABR) destinada al resto de los segmentos en 1.04 millones de m2. Al 30 de junio de 2022, el tamaño total del sector ascendió a 26 millones de m2 y 19 mil cuartos hoteleros. La Tabla 1 descompone por industria el cambio en el espacio sectorial no hotelero.
En su mayoría, el crecimiento en el ABR no hotelero del sector estuvo impulsado por el aumento en el espacio industrial, seguido de la adquisición de inmuebles comerciales. Ello es un indicio de la solidez en el primero de estos segmentos, pues el incremento en la oferta de espacio se da para corresponder una fuerte demanda.
Al interior del sector industrial, Fibra Prologis fue la compañía que incorporó mayor ABR al haber
contribuido con 31.46% del crecimiento en el espacio destinado a ese segmento respecto al mismo trimestre del año anterior. La Gráfica 1 presenta la composición por industria al 2T22 del portafolio en términos de ABR de cada emisora perteneciente a la muestra.
Ahora bien, si se omiten las Fibras Hoteleras (FIHO12 y FINN13), la ocupación sectorial al final del trimestre se ubicó en 94.5%. Este nivel se encuentra +14.5 p.b. por encima del registrado en 2T21 (93.0%).
La Gráfica 2 muestra la tasa de ocupación al terminar el trimestre para cada compañía, junto con la variación porcentual del mismo indicador operativo respecto al año pasado.
1. Las compañías que incursionaron específicamente en el sector hotelero (FIHO12 y FINN13)
obtuvieron las mayores ganancias en términos de ocupación: +148.0 y +177.0 p.b. relativo al año
pasado, respectivamente.
En el caso de Fibra Hotel , el impulso fue ocasionado principalmente por la recuperación en los hoteles de turismo, seguido de los hoteles de negocio. Respecto al total de los cuartos en el portafolio, 62.5% se encontraban ocupados al final del 2T22, lo que aún se encuentra por debajo del 63.1% que se registraba a finales de 2019 (antes de la pandemia).
En cambio, Fibra INN adjudicó el sobresaliente desempeño a la reactivación tanto de la actividad hotelera de negocios como de placer. Al final del segundo trimestre de 2022, la ocupación llegó a 58.3% para así alcanzar exactamente el nivel que se registraba el 4T19.
2. Seguido de la importante recuperación en el sector hotelero, los inmuebles industriales fueron los
que presentaron un mayor cambio favorable año contra año en la demanda por espacio.
La prueba de esta afirmación es que las Fibras con una participación industrial en su ABR por arriba
del 50% experimentaron la mayor variación positiva año contra año en la tasa de ocupación —después de las Fibras Hoteleras—. Además, si se prescinde del dato de EDUCA18, estas compañías son las que registraron las tasas de ocupación más elevadas al final del trimestre.
Por ejemplo, Fibra Macquarie vio incrementada en +18.0 p.b. a/a la tasa de ocupación de su portafolio total al haber reportado un valor de 96.2%. Si bien esta Fibra también participa en el sector comercial, el espacio ocupado destinado a ese nicho de negocio incluso presenció una ligera disminución respecto al año pasado (pasó de 90.6% a 90.4%). Por lo tanto, las ganancias en ocupación industrial más que compensaron esa pérdida y provocaron un mejor desempeño a nivel agregado. El ABR industrial que se encontraba ocupado registró una cifra record de 97.1% para Fibra Macquarie. La administración atribuyó la fuerte demanda a las crecientes tendencias de nearshoring, debido a los reajustes de las cadenas de suministro, junto con las necesidades logísticas impulsadas por el comercio electrónico. Estos determinantes impactaron de manera generalizada al segmento industrial.
Siete de las doce Fibras que componen la muestra tuvieron una participación en sus ingresos de al menos
20% por parte del sector industrial. De igual forma, siete de las emisoras bajo análisis tuvieron alguna
participación del segmento comercial en los ingresos generados durante el trimestre. Si ambos sectores
tuvieron un buen desempeño, ello explica que el sector Fibras en general haya experimentado resultados favorables en términos de ingresos durante el 2T22.
Aunado al favorable desempeño operativo, el efecto inflacionario en las tarifas cobradas empujó el
incremento en los ingresos para las Fibras.
Como se puede observar en la Tabla 2, la variación año contra año en los ingresos del 2T22 fue positiva
para todas las emisoras. El dato de Fibra Plus se explica por el efecto en sus métricas financieras de la adquisición de Fibra HD.
En la misma tabla puede observarse el contagio de la sólida recuperación operativa hacia el aspecto
financiero en el segmento hotelero mediante incrementos importantes de doble dígito en ingresos para Fibra Hotel y Fibra INN. Aunque de una menor magnitud, destaca el cambio favorable en el mismo indicador de Fibra Monterrey (clave de cotización: FMTY14), impulsado principalmente por el aumento en ocupación y rentas promedio de su participación en el segmento industrial.
En general, los márgenes fueron impactados negativamente por factores macroeconómicos como el
entorno inflacionario y el alza en las tasas de interés debido a las decisiones de política monetaria tanto
nacionales como internacionales.
El nivel de exposición al alza generalizada en los precios dependió de la capacidad de la compañía para
transferir hacia los inquilinos el aumento en costos mediante mayores rentas. En cambio, el impacto del
incremento en las tasas de referencia estuvo en función del nivel de endeudamiento de la Fibra, así como de la proporción de la deuda total que estuvo pactada a una tasa variable.
El Ingreso Operativo Neto (NOI) es un indicador que refleja el flujo resultante de descontar a los ingresos lo correspondiente a los costos operativos. Al ser dividido por los m2 que la Fibra opera, el NOI ajusta por el tamaño de la compañía e indica el flujo que se generó por cada m2 que compone al portafolio, una vez pagados los gastos necesarios para ofrecer el servicio de arrendamiento. De esta forma, el NOI por m2 es una métrica comparable entre emisoras que permite evaluar la capacidad para arrendar inmuebles a un precio por encima del costo necesario para ofrecer dicho servicio. Además, mediante tal métrica financiera es posible evaluar el grado del impacto que la inflación tuvo en el margen operativo de la Fibra.
Destacan los niveles tanto de Fibra Danhos como de Fibra Educa, los cuales se ubicaron considerablemente por encima de las métricas del sector en general y de las demás Fibras.
Por el lado de Fibra Educa, los términos de sus contratos permitieron que, al cumplirse un año más de
aniversario, el valor de las rentas se ajustara en un porcentaje igual al de la inflación ocurrida en México en los últimos 12 meses. A pesar de que sus costos operativos también aumentaron por ese fenómeno
macroeconómico, el balance de ambos efectos fue positivo y explicó la solidez relativa del NOI acumulado por m2.
En cuanto a Fibra Danhos, el incremento exponencial en la afluencia de consumidores hacia centros
comerciales provocó mayor apetito por ese tipo de inmuebles, así como el incremento en los ingresos por estacionamientos. Aunque los gastos de operación y mantenimiento aumentaron a causa de la mayor afluencia y por mejoras a los inmuebles, el alza en las rentas por el incremento en la demanda de espacios y los mayores flujos por estacionamientos más que compensaron el alza en los costos.
En cuanto al margen de los Fondos de Operación Ajustados (AFFO), el cual refleja la proporción de los
ingresos totales que se produjo como flujo de efectivo libre durante el trimestre, en la Gráfica 4 puede
observarse la relación que guardó este indicador financiero con el nivel de apalancamiento (LTV)—expresado como Deuda Total/Activos Totales—.
En general, se puede observar que a mayor LTV, menor margen AFFO. Este patrón es intuitivo, pues en el corto plazo se esperaría que entre más elevada sea la deuda total en relación a los activos, mayores serían los costos financieros.
1. Fibra Educa y Fibra Danhos lograron generar flujo de efectivo libre equivalente a 86.9% y 73.4%
de los ingresos totales del 2T22, respectivamente. Relativo al resto de las empresas que integran la
muestra, estas métricas financieras demuestran una sólida capacidad para generar ingresos de
manera eficiente.
2. A pesar de que las Fibras Hoteleras experimentaron los incrementos en ocupación más
importantes en el sector, los niveles de margen AFFO que reportaron reflejan la dificultad
financiera que aún atraviesa el segmento de hoteles en comparación a las demás compañías.
Fibra Hotel generó 15.4% de los ingresos como AFFO, mientras que Fibra Inn un modesto 4.1% (el
nivel más bajo del sector Fibras). Aún es necesario que la recuperación operativa se traduzca en
bonanza financiera para estas fibras hacia adelante.
Perfil de la deuda. Esperamos que los niveles de inflación converjan a los objetivos de los diferentes bancos centrales hasta inicios de 2024, aún es posible que continúe el periodo de alza en las tasas de referencia en el corto y mediano plazos.
De lo anterior se desprende que uno de los riesgos financieros más importantes que enfrenta el desempeño en los resultados de futuros trimestres para las Fibras sea el perfil de la deuda. El grado de exposición a este riesgo está determinado, entre otros factores, por las métricas contenidas en la Tabla 5. El costo ponderado de la deuda representa la tasa de interés anual promedio ponderada de esta fuente de financiamiento. Para su cálculo se pondera la tasa de interés pactada en el contrato por la proporción que cada uno de los créditos representa de la deuda total al 2T22.
El mayor grado de exposición al alza en las tasas de referencia se da con una combinación de LTV, deuda a tasa variable y costo ponderado con valores por encima del sector. Los niveles de apalancamiento más elevados del sector son los correspondientes a FUNO11, FSHOP13 y FIBRAHD15.
Si bien Fibra Uno posee uno de los mayores niveles de apalancamiento, el porcentaje de la deuda pactado a tasa variable se encuentra por debajo del nivel registrado en el sector.Además, la administración está llevando a cabo una estrategia de desapalancamiento mediante la venta de activos no estratégicos y la utilización de los recursos obtenidos para la recompra de bonos en el mercado. Todo lo anterior se esperaría disminuya el grado de exposición de la Fibra al riesgo que representa el alza en los costos financieros.
Por el lado de Fibra Shop, la combinación entre un nivel de apalancamiento elevado, una deuda pactada en su totalidad a tasa variable y un costo ponderado que se encuentra 189 p.b. por encima del nivel sectorial podría significar un factor de riesgo importante. La administración de esta empresa está llevando a cabo una estrategia de desapalancamiento a través de la venta de activos no estratégicos y, además, en 1T22 y el 2T22 omitió realizar distribución de efectivo para destinar los recursos al pago de la deuda, lo que se esperaría fortalezca el balance financiero de la Fibra.
Aunado a lo anterior, destacan los bajos costos ponderados pertenecientes a Fibra Prologis y Fibra Monterrey: 4.25% y 4.22%, respectivamente. Lo anterior se debe a que el total de su deuda está pactada en dólares estadounidenses.
Analistas
Armando Rodríguez
Julio Ortiz