Corporación Inmobiliaria Vesta, una compañía en bienes raíces industriales en México, reportó sus resultados al final del segundo trimestre de 2022 (2T22).

Resultados operativos. En términos de Área Bruta Rentable (ABR), el portafolio total de Vesta al final del 2T22 fue de 2.98 millones de m2, de los cuales 95.8% se encontraban ocupados al final del trimestre (+32.0 p.b. a/a.

Resultados financieros. Los ingresos totales del trimestre ascendieron +8.3% a/a al ubicarse en US$43.1 millones. La Utilidad Operativa Neta (NOI) del trimestre presentó una variación positiva año contra año igual al cambio en los ingresos y presentó un nivel de US$40.7 millones.

El EBITDA logró un alza de +8.0% a/a al posicionarse en US$36.4 millones, generando que el margen de tal indicador financiero se ubicara en 84.5% para una disminución respecto al 2T21. La causa principal fueron los mayores gastos administrativos, que aumentaron más que proporcionalmente al cambio en los ingresos (+16.4% a/a). El alza en el beneficio a los empleados debido a la implantación de un fondo para pensiones de retiro y el incremento en el incentivo a largo plazo explicaron el alza en los gastos de este rubro.

Los Fondos de Operación antes de impuestos (FFO antes de impuestos) fueron el indicador financiero con mejor desempeño: el margen aumentó +134.3 p.b. con un nivel de 56.8%, impulsado por un alza de 41.9% a/a del FFO antes de impuestos al ubicarse en US$24.5 millones. Los factores principales que explicaron la

importante mejora fueron la disminución en los gastos por intereses (a causa de una tasa de interés menor producto de la reestructura de la deuda) y ganancia cambiaria respecto al 2T21.

Vesta distribuyó P$0.4331 por acción, significando un incremento de 4.5% respecto al trimestre anterior y un dividend yield de 4.5% (calculado mediante la distribución del trimestre anualizada y el precio al cierre).

Perfil de la deuda. Al 30 de junio de 2022, el saldo de la deuda fue de US$932.81 millones, de los cuales US$2.67 millones estaban relacionados a la deuda de corto plazo y US$930.14 millones a la deuda de largo plazo. Al cierre del 2T22, el 100% de la deuda estaba denominada en dólares y el 100% de su tasa de interés fue fija.

Por su parte, el nivel de endeudamiento (LTV) -calculado como Activos Totales/Deuda Total- se ubicó en 33.4%. Como puede observarse en la Gráfica 1, la deuda total, junto con el LTV, presentaron una tendencia a la baja.

Perspectivas. Vesta revisó al alza la guía de ingresos para todo el año 2022 a un rango de entre 7.5% y 8% de tasa de crecimiento de un intervalo de 5.5% a 6% de la guía anterior. Según la administración, lo anterior se sustenta en el sólido arrendamiento presentado durante el trimestre, así como en una inflación por encima de la estimada y un entorno de fuerte demanda continua. Respecto al margen NOI, la perspectiva para el resto de 2022 se mantiene en 94% y en cuanto al margen EBITDA aumentó a 83.5% de 82.5%.

Ahora bien, la empresa tiene el objetivo de acrecentar su ABR a 4.65 millones de m2 para el 2027 (actualmente se encuentra en 2.98 millones de m2). En la Tabla 1 se muestran los proyectos futuros por región, ubicación y el incremento de espacio que se tiene pronosticado.

Por último, es destacable la inclusión de Vesta en el índice S&P/BMV Total México ESG por tercer año consecutivo.

 

Analistas
Armando Rodríguez
Julio Ortiz