Terrafina, compañía en bienes raíces industriales, reportó buenos resultados al final del segundo trimestre de 2022 (2T22) en comparación al 2T21.

Los determinantes principales del desempeño fueron (i) una tasa de ocupación al final del periodo más elevada y (ii) una mayor tarifa promedio por m2. De manera preponderante, ambos factores son consecuencia de la fuerte demanda por inmuebles industriales en la región norte del país y del hecho de que la mayoría del portafolio de Terrafina (63.8% en términos de ABR al 30 de junio de 2022) estuviera ubicado en esa zona de México.

Resultados operativos. El Área Bruta Rentable (ABR) al cierre del 2T22 fue de 3.6 millones de m2. Al final del trimestre, 96.3% del ABR se encontraba ocupada, logrando un incremento de 240 puntos base (p.b.) respecto al mismo periodo del año inmediato anterior. Como puede observarse en la Gráfica 1, la ocupación al final del 2T22 estuvo próxima a alcanzar niveles históricos.

Las principales ganancias en ocupación se dieron en los inmuebles ubicados en la región norte del país, de los cuales 99.2% estaban ocupados al final del periodo. La actividad de arrendamiento en el trimestre fue de 0.2 millones de m2: 52.4% correspondieron a nuevos contratos, 31.0% a renovaciones y 16.6% a renovaciones anticipadas. El 62.8% de la actividad de arrendamiento se registró en la región norte.

Resultados financieros. Como puede observarse en la Tabla 1, el incremento en +3.7% a/a de los ingresos totales no se tradujo en eficiencias en cuanto a los gastos operativos y administrativos, pues los Ingresos Netos Operativos (NOI) y el EBITDA no aumentaron en mayor proporción a los ingresos. En cuanto al primer indicador financiero, fueron los mayores gastos por reparaciones y mantenimiento, por seguros de propiedad y por seguridad los que impidieron las eficiencias. Estos gastos están correlacionados con la cantidad de nuevos contratos. Por su parte, el mayor gasto por comisión de asesoría fue lo que determinó la menor alza en el EBITDA relativo al de los ingresos.

En cambio, los Fondos de Operación (FFO) y los Fondos de Operación Ajustados (AFFO) aumentaron en mayor proporción a los ingresos, significando el incremento en los márgenes de ambos indicadores en +5.74 p.b. y +6.66 p.b., respectivamente, al ubicarse en 62.4% y 54.4%. Un menor flujo por intereses y el aumento en los ingresos por productos financieros es el factor explicativo en el buen desempeño del FFO, mientras que el moderado aumento en las mejoras a los inquilinos (concepto que integra los gastos de capital) es la causa del alza importante en el AFFO.

La distribución de TERRA para el 2T22 fue de P$0.4931 por CBFI (US$0.0246 por CBFI), lo que se tradujo en un rendimiento anual por dividendos (dividend yield) de 6.7% (calculado mediante las últimas cuatro distribuciones trimestrales y el precio de cierre).

Perfil de la deuda. En cuanto a la deuda total, TERRA contó con US$879.5 millones, esto es, un nivel de apalancamiento (LTV, por sus siglas en inglés) de 34%. Según lo reportado por la empresa, el total de la deuda estuvo denominada en dólares y de ella 30.5% a una tasa variable. Como puede observarse en la Tabla 2, el LTV de Terrafina se encontró por encima del promedio del sector Fibras con participación preponderante en inmuebles industriales (es decir, más del 50% del portafolio total de las empresas en términos de ABR al 2T22 se encontraba destinado al sector industrial).

Perspectivas. Terrafina se encontraba desarrollando 4 proyectos en la región norte de México que se tradujeron en un ABR de 0.114 millones de m2 (2.76% del ABR total al 30 de junio de 2022). 0.099 millones de m2 de tales proyectos se estima estén terminados el 3T22 y el resto a finales del 2022.

En cuanto a la guía de resultados, la empresa previó una ocupación al cierre de 2022 entre 94% y 95% (por debajo del 96.1% registrado al 30 de junio de 2022). Por su parte, se estimó repartir un 70% del AFFO para el año completo 2022, en comparación al 71.5% del 2T22.

 

Analistas
Armando Rodríguez
Julio Ortiz