Fibra Danhos, un fideicomiso de inversión en bienes raíces comerciales (66.7% del portafolio en operación en términos de ABR al 30 de junio de 2022), oficinas (30.2% del portafolio en operación en términos de ABR al final del 2T22) y hoteles (3.1% del portafolio en operación en términos de ABR al final del 2T22), presentó resultados positivos durante el segundo trimestre de 2022 en comparación al desempeño reportado en el mismo periodo del año pasado.

El impulso se debe a variaciones positivas en los ingresos por rentas, en donde los inmuebles hoteleros contribuyeron mayormente, así como por ingresos por estacionamientos al alza como consecuencia del incremento en la afluencia en centros comerciales.

Desarrollo

Resultados operativos. Al 30 de junio de 2022, Fibra Danhos poseía un Área Bruta Rentable (ABR) de 0.894 millones de metros cuadros. La tasa de ocupación al final del periodo no experimentó una variación significativa (-12 p.b. a/a) al ubicarse en 85.5%.

El indicador operativo por destacar es la afluencia. Como se observa en la Gráfica 1, el comportamiento de este parámetro ha estado presentando una tendencia al alza. Entre mayor afluencia, más atractivo es para los potenciales arrendatarios ocupar los inmuebles comerciales y, a su vez, más elevado el flujo de efectivo por estacionamientos. De ahí la importancia del comportamiento actual en esta variable para explicar parcialmente los resultados presentes y futuros de DANHOS, una Fibra con una gran presencia de mercado en la Ciudad de México.

Resultados financieros. Los ingresos totales del trimestre se ubicaron en P$1,338.12 millones (+13.64% a/a). El alza fue provocada en su mayoría por dos factores:

1. Estacionamientos. Los ingresos por este concepto se ubicaron en P$100.6 millones para una variación respecto al año pasado de +40.8%. Este aumento explica 18.2% del alza en los ingresos totales.

2. Activos hoteleros. Los flujos de los 2 hoteles en el portafolio aumentaron en conjunto P$12.8 millones año contra año, representando 8% del incremento total en los ingresos.

El Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) aumentó en menor medida relativo a los ingresos totales (+11.31% a/a) al reportar un nivel de P$1,056.56 millones, lo que se tradujo en un margen NOI de 79% (es decir, -205 p.b. respecto al 2T21). Según la administración, lo anterior respondió a que los gastos operativos y de publicidad están correlacionados con la capacidad de utilización de los inmuebles, especialmente el costo por los servicios de electricidad, seguridad y limpieza.

Por el contrario, la Utilidad antes de Impuestos, Intereses, Depreciación y Amortización (EBITDA, por sus siglas en inglés), los Fondos de Operación (FFO, por sus siglas en inglés) y los Fondos de Operación Ajustados (AFFO, por sus siglas en inglés) reportaron variaciones positivas por encima del cambio en los ingresos (+14.11% a/a, +15.31% a/a y +27.49% a/a, respectivamente) al ubicarse en P$864.38 millones, P$783.15 millones y P$982.44 millones.

La disminución en los gastos administrativos es la causa del cambio favorable en el EBITDA, mientras que la variación positiva en el FFO es consecuencia de los mayores ingresos por productos financieros. Por su parte, el AFFO observó también una importante mejora.

Fibra Danhos distribuyó P$0.60 por CBFI durante el trimestre: 20% más respecto al mismo periodo del año pasado. Esta distribución significó un rendimiento por dividendos (dividend yield) de 9.7% (calculado mediante la suma de las cuatro distribuciones trimestrales más recientes dividida entre el precio de cierre del CBFI).

Perfil de la deuda. Al final del 2T22, el nivel de endeudamiento (LTV, por sus siglas en inglés) se ubicó en 8.7% y el perfil de vencimientos en 4.4 años promedio. La deuda total del trimestre ascendió a P$5,930 millones para un incremento del +6.27% a/a. Únicamente 7.25% de la deuda total está pactada a tasa variable, lo que disminuye el riesgo de un alza importante en los costos financieros ante un entorno inflacionario. El resto de la deuda está pactada a una tasa fija promedio de 8.2%, muy cercano al nivel actual de la TIIE a 28 días.

Si consideramos que el LTV de Danhos es el más bajo del sector Fibras (ver Tabla 1), aunado a los puntos mencionados en el párrafo anterior, podemos concluir que el perfil de la deuda de la empresa es sano y, por lo tanto, no representaría un riesgo importante para los resultados futuros.

Fibra Danhos está próximo a concluir el proyecto Parque Tepeyac. La administración afirmó que la fecha definitiva de apertura es el próximo 25 de octubre. El ABR del proyecto representará 5.47% del portafolio total y resta por realizarse una inversión neta de aproximadamente P$381 millones (38.8% como proporción del AFFO del 2T22) para su culminación. Tenemos una expectativa favorable acerca del desempeño del proyecto, ya que la empresa reportó que el 70% del ABR se encuentra pactado en contratos firmados y en proceso de firma, mientras que el resto se encuentra en negociación avanzada.

 

Analistas
Armando Rodríguez
Julio Ortiz